Chung cư là công trình có mật độ cư dân cao, nhiều tầng và hệ thống kỹ thuật vận hành liên tục. Vì vậy, bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc phát hiện sớm sự cố, duy trì khả năng hoạt động của thiết bị và hỗ trợ thoát nạn khi có cháy xảy ra.
Năm 2026, các chủ đầu tư, ban quản lý cần chủ động kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống theo quy định pháp luật, hướng dẫn kỹ thuật và đặc điểm thực tế của từng tòa nhà.
Vì sao cần bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư định kỳ?
Hệ thống PCCC giữ vai trò quan trọng trong việc phát hiện và xử lý sự cố cháy tại chung cư. Bảo trì định kỳ giúp duy trì hiệu quả hoạt động của thiết bị, hạn chế sự cố và bảo đảm an toàn cho cư dân.
- Phát hiện hư hỏng: Kịp thời kiểm tra thiết bị xuống cấp, đường ống rò rỉ hoặc áp lực nước không đạt yêu cầu.
- Đảm bảo vận hành: Hạn chế lỗi đầu báo, chuông báo cháy và máy bơm chữa cháy.
- Kiểm tra liên động: Đảm bảo các hệ thống báo cháy, chữa cháy và hút khói phối hợp theo đúng thiết kế.
- Đáp ứng quy định: Lưu trữ hồ sơ bảo trì phục vụ công tác quản lý và kiểm tra PCCC.
Quy định về bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư năm 2026
Khung pháp lý về bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư
Hoạt động bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, trong đó có:
- Luật số 55/2024/QH15: Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, quy định trách nhiệm bảo đảm an toàn PCCC và CNCH của các tổ chức, cá nhân liên quan.
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP: Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật PCCC và CNCH. Khi áp dụng, cần đối chiếu các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 347/2026/NĐ-CP.
- Thông tư 36/2025/TT-BCA: Quy định chi tiết một số điều của Luật PCCC và CNCH và Nghị định 105/2025/NĐ-CP, trong đó có các nội dung liên quan đến bảo quản, bảo dưỡng phương tiện chữa cháy và CNCH.
- Thông tư 103/2025/TT-BCA: Ban hành QCVN 10:2025/BCA về trang bị, bố trí phương tiện PCCC và CNCH cho nhà và công trình, có hiệu lực từ ngày 30/12/2025.
- Nghị định 106/2025/NĐ-CP: Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực PCCC và CNCH; cần đối chiếu nội dung sửa đổi, bổ sung có hiệu lực tại thời điểm áp dụng.
- Nghị định 347/2026/NĐ-CP: Có hiệu lực từ ngày 15/09/2026, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 105/2025/NĐ-CP, Nghị định 106/2025/NĐ-CP và một số nghị định khác.
Ban quản lý chung cư, chủ đầu tư và các đơn vị có trách nhiệm cần căn cứ vào quy định áp dụng cho công trình, hồ sơ thiết kế, hướng dẫn của nhà sản xuất và tình trạng thực tế của hệ thống để tổ chức kiểm tra, bảo dưỡng, khắc phục hư hỏng và quản lý hồ sơ PCCC đầy đủ.
Ai chịu trách nhiệm bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư?
Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý chung cư có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống PCCC theo quy định. Nếu thuê đơn vị bên ngoài thực hiện, bên quản lý vẫn phải theo dõi và đảm bảo công tác bảo trì được thực hiện đầy đủ.
Đơn vị bảo trì cần có chuyên môn phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Sau khi hoàn thành, các bên cần lập biên bản, lưu hồ sơ và ghi nhận những hạng mục cần sửa chữa để thuận tiện theo dõi, kiểm tra.
Tần suất bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư theo quy định
Theo QCVN 10:2025/BCA, các hệ thống PCCC chính phải được bảo dưỡng ít nhất 1 lần/năm, riêng bình chữa cháy ít nhất 6 tháng/lần. Nếu tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan hoặc nhà sản xuất yêu cầu chu kỳ ngắn hơn thì áp dụng chu kỳ ngắn hơn.
| Hạng mục | Tần suất bảo dưỡng tối thiểu |
| Hệ thống báo cháy tự động, thiết bị báo cháy độc lập | 1 năm/lần |
| Họng nước chữa cháy trong nhà, cấp nước chữa cháy ngoài nhà | 1 năm/lần |
| Hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler…) | 1 năm/lần |
| Đèn chiếu sáng sự cố, đèn chỉ dẫn thoát nạn, loa thông báo | 1 năm/lần |
| Bình chữa cháy xách tay | 6 tháng/lần |
Đây là mốc kiểm tra định kỳ, không thay thế việc kiểm tra thường xuyên. Theo Thông tư 36/2025/TT-BCA, thời gian bảo dưỡng cần phù hợp với từng thiết bị và hướng dẫn của nhà sản xuất. Vì vậy, chủ đầu tư chung cư cần kết hợp kiểm tra thường xuyên với bảo dưỡng định kỳ để kịp thời phát hiện, xử lý hư hỏng.
Quy trình bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư
Để hạn chế bỏ sót thiết bị và kiểm soát chất lượng công việc, quy trình bảo trì cần được triển khai theo 5 bước rõ ràng.
Bước 1: Khảo sát hiện trạng và lập kế hoạch
Đơn vị kỹ thuật phối hợp với ban quản lý rà soát hồ sơ thiết kế, danh mục thiết bị, lịch sử bảo trì, các lỗi đã ghi nhận. Kế hoạch thực hiện cần xác định phạm vi công việc, thời gian triển khai, khu vực ảnh hưởng và biện pháp bảo đảm an toàn cho cư dân.
Bước 2: Kiểm tra tổng thể hệ thống
Kỹ thuật viên kiểm tra tủ báo cháy, phòng bơm, nguồn điện, bể nước chữa cháy, đường ống, họng nước, khu vực đặt quạt và các thiết bị liên quan. Qua kiểm tra, đơn vị bảo trì đánh giá khả năng vận hành của hệ thống, xác định các thiết bị cần sửa chữa hoặc thay thế.
Bước 3: Vệ sinh, bảo dưỡng và xử lý lỗi
Đơn vị bảo trì vệ sinh thiết bị, kiểm tra các điểm đấu nối, siết chặt đầu nối khi cần thiết và xử lý những lỗi được phát hiện. Các công việc như thay thế đầu báo, sửa van, khắc phục rò rỉ hoặc bảo dưỡng động cơ phải tuân thủ hướng dẫn kỹ thuật của từng thiết bị.
Trong quá trình thực hiện, khu vực làm việc cần được kiểm soát và có biện pháp phù hợp khi phải tạm ngừng một phần hệ thống bảo vệ.
Bước 4: Vận hành thử và kiểm tra liên động
Sau khi bảo dưỡng, kỹ thuật viên thử nghiệm các thiết bị và kiểm tra tín hiệu giữa những hệ thống có liên quan. Nội dung thử nghiệm có thể bao gồm báo cháy, khởi động bơm, điều khiển quạt hút khói, tăng áp cầu thang và các chức năng liên động khác theo hồ sơ thiết kế.
Mọi sai lệch phải được ghi nhận, xử lý và kiểm tra lại trước khi đưa thiết bị về trạng thái hoạt động bình thường.
Bước 5: Nghiệm thu, bàn giao và lưu hồ sơ
Đơn vị thực hiện lập biên bản ghi nhận hạng mục đã bảo trì, kết quả thử nghiệm, các lỗi còn tồn tạ cùng phương án khắc phục. Hồ sơ bàn giao cần kèm theo khuyến nghị kỹ thuật, lịch bảo dưỡng tiếp theo và thông tin thiết bị đã sửa chữa hoặc thay thế.
Ban quản lý có trách nhiệm lưu hồ sơ, cập nhật sổ theo dõi và giám sát việc khắc phục các vấn đề chưa hoàn tất.
Những hạng mục cần bảo trì tại chung cư
Các hạng mục bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư cần được kiểm tra đồng bộ để phát hiện hư hỏng và đảm bảo thiết bị hoạt động đúng chức năng. Những hạng mục chính bao gồm:
- Hệ thống báo cháy tự động: Kiểm tra tủ trung tâm, nguồn điện, đầu báo khói, đầu báo nhiệt, nút nhấn, chuông và đèn báo cháy để phát hiện lỗi hoặc mất tín hiệu.
- Hệ thống chữa cháy và họng nước vách tường: Kiểm tra đầu phun sprinkler, đường ống, van, họng nước, cuộn vòi và lăng phun; phát hiện rò rỉ, tắc nghẽn hoặc ăn mòn.
- Máy bơm chữa cháy: Kiểm tra động cơ, tủ điều khiển, nguồn điện, đồng hồ áp lực và đường ống; vận hành thử để đánh giá khả năng khởi động và cấp nước.
- Hệ thống hút khói và tăng áp cầu thang: Kiểm tra quạt, động cơ, van khói, cửa gió, nguồn điện và khả năng phối hợp với hệ thống báo cháy theo kịch bản thiết kế.
- Đèn chiếu sáng sự cố, đèn EXIT và bình chữa cháy: Kiểm tra khả năng chiếu sáng khi mất điện, pin dự phòng, tình trạng bình, niêm phong, áp kế và khối lượng để xác định nhu cầu bảo dưỡng hoặc thay thế.
POSCOM – Đơn vị bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư chuyên nghiệp
Là nhà thầu thi công PCCC cho chung cư có hơn 13 năm kinh nghiệm, POSCOM cung cấp dịch vụ bảo trì hệ thống PCCC tại chung cư, tập trung kiểm tra chuyên sâu, đánh giá tình trạng thiết bị và phát hiện sớm các rủi ro.
Từ kết quả kiểm tra thực tế, POSCOM đề xuất phương án bảo dưỡng, khắc phục phù hợp, giúp ban quản lý kiểm soát tốt tình trạng hệ thống và duy trì khả năng hoạt động ổn định khi có sự cố.
Dịch vụ bảo trì PCCC tại chung cư của POSCOM bao gồm:
- Kiểm tra hệ thống: Rà soát hệ thống báo cháy, chữa cháy, máy bơm, hút khói và tăng áp cầu thang.
- Bảo dưỡng thiết bị: Vệ sinh, kiểm tra linh kiện và xử lý các lỗi kỹ thuật được phát hiện.
- Vận hành thử: Đánh giá hoạt động của thiết bị và khả năng liên động giữa các hệ thống.
- Lập hồ sơ bảo trì: Ghi nhận kết quả kiểm tra, hạng mục đã thực hiện và đề xuất xử lý các tồn tại.
Liên hệ POSCOM để được khảo sát thực tế trước khi báo giá, lựa chọn phương án bảo trì phù hợp với hiện trạng và nhu cầu vận hành của chung cư.
POSCOM – CONNECTING DREAMS
Địa chỉ: Tầng 21, Tòa nhà Capital Tower, số 109 Trần Hưng Đạo, Phường Hoàn Kiếm, Hà Nội
Hotline: +84 90 436 24 68
Facebook: https://www.facebook.com/poscom.com.vn
